Yönetim Planı
BAYTUR KOZYATAĞI KONUTLARI YÖNETİM PLANI
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER :
KAPSAM
İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Kozyatağı Mahallesi, 179 pafta 613 ada 142 no.lu parsel üzerinde yapılacak olan Baytur Kozyatağı Konutları Projesi içerisinde yer alacak olan 7 blok ve bu bloklarda yer alan bağımsız bölümler için tesis edilen irtifak haklarına uygun olarak tanzim edilmiş ve kat malikleri veya irtifak hakları sahipleri tarafından imzalanmıştır.
Tüm kat malikleri ve irtifak hakları sahipleri bu yönetim planına ve irtifak haklarına uygun olarak gayrimenkulün yönetimini kabul ve taahhüt ederler.
Kozyatağı Projesi kapsamında 142 numaralı parselde kurulacak olan Baytur Kozyatağı Konutları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir.
Madde 1) Tanımlar:
Bu yönetim planının uygulanması ve yorumunda kat mülkiyeti kanununda yer alan terim ve tanımlara başvurulmak gerektiğinde aşağıdaki bentler de yazılı tamamlayıcı kurallar gözönünde tutulur.
a) Anataşınmaz : 613 ada 142 no.lu parselin tamamında kurulacak olan bağımsız bölümler, eklentiler, ortak yerler, park, bahçe otopark havuz, sair yer üstü ve yeraltında yapılmış olan bütün yapı ve tesisleri içerecek ve Baytur Kozyatağı Konutları adını taşıyan bütünü
b) Bağımsız Bölüm : Anataşınmazın sınırları içinde, projesine göre ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri
c) Ortak yerler : Bağımsız bölümlerin dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerleri ve tesisleri
c-1) Anataşınmazdaki ortak yerler; Anataşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin birlikte kullandıkları su, kanal ve mecralar ile birlikte kullanım zorunluluğu bulunan yer ve şeyler, otoparklar, havuz, jenaratorler, motorlar, pompalar, taşınmazların aralarındaki ana ve ara yollar, umumun istifadesine bırakılmış yeşil alan, sosyal donatı alanı, spor sahaları, blok hizmetlilerine ayrılan daireler ve tesisatları genel aydınlatma gibi sitede bulunan bütün bağımsız bölümlerin yararlanacağı yerler v.b.
c-2) Bloklardaki ortak yerler, temeller ve ana duvarlar, merdivenler, merdiven sahanlıkları merdiven korkulukları, genel giriş kapıları, antreler, koridorlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak
duvarlar, blok girişi, müşterek duvarlar, blok içi aydınlatma; asansörler.su deposu kazan dairesi, kalorifer tesisatları, hidrofor, pompalar, sığınaklar, ziller, merdiven otomatları ortak tv antenleri çatı, çatı arası, bodrum v.b
d) Arsa Payı : Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını
e) Kat maliki : Anataşınmaz üzerinde tesis edilmiş, bağımsız kat mülkiyetine esas olan hisseleri satın alanları
f) Blok Kat Malikleri Kurulu : Her bir blok ta yer alan kat maliklerinden oluşan kurulları
g) Blok Temsilcisi : Her bir blokta, blok kat malikleri tarafından seçilen ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu ile blok arasındaki iletişimi sağlayan ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nda Blok Temsilcisi Yardımcıları ile birlikte kat maliklerini temsil yetkisine haiz olan kişiyi
h) Blok Temsilcisi Yardımcıları : Blok Kat Malikleri Kurulu 'nda seçilen ve kat maliklerini Anataşınmaz Genel Kurulu'nda Blok temsilcileri ile birlikte temsil edecek olan kişileri
i) Anataşınmaz Genel Kurulu: Baytur Kozyatağı Konutları Blok Temsilcileri ve Yardımcıları ile yedek üyelerden oluşan kurulu
j) Anataşınmaz Yönetim Kurulu : Baytur Kozyatağı Konutları Anataşınmaz Genel Kurulu üyeleri arasından seçilen kişilerden oluşan kurulu
k) Baytur Kozyatağı Konutları Yönetimi: Gerek Yönetim Kurulu gerekse Yönetim Kurulu tarafından dışarıdan atanan ve Baytur Kozyatağı Konutları'nin yönetimini üstlenen kişi veya kuruluşları ifade eder.
Madde 2) Ortak Yerlerin Kullanılması :
Ortak yerler kat malikleri tarafından arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak kullanılır.
Bağımsız bölüm maliki ile diğer kullanma hakkı sahipleri, ortak yerlere ilişkin düzenlemeler çerçevesinde buraları kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptirler. Ortak yerlerden yararlanma ve buraları kullanmada hak sahipleri birbirlerinin haklarına titizlik göstermeye bu haklarını kullanırken iyi niyet kurallarına uymaya ve ortak yararlanmayı engelleyici davranışlardan kaçınmaya özen göstermek zorundadırlar.
Kat Malikleri Anataşınmaz yönetimince kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiçbir şey bırakamazlar, araba park edemezler, ev hayvanlarını bağlayamazlar ve gezdiremezler.
Madde 3) Yönetim Planının Uygulama Önceliği ve Değiştirilmesi :
Bu yönetim planının hükümleri anataşınmazda ve bloklarda Kat Mülkiyeti ilişkilerinden ve bu ilişkilerin yönetiminden dolayı ortaya çıkacak bütün sorunlarda ve uyuşmazlıklarda mevzuatta yer alan ve aynı konuyu düzenleyen tamamlayıcı ve yorumlayıcı nitelikteki kurallardan önce gelir ve birinci derecede öncelikli olarak uygulanır.
Yukarıdaki fıkrada öngörülen öncelik, emredici nitelikte bir hükmün uygulanmasını gerektiren haller dışında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinin 2. fıkrası ile aynı kanunun 9. maddesinin uygulanmasında da geçerlidir.
Yönetim Planı, Baytur Kozyatağı Konutları (tüm) kat malikleri tarafından, üye tam sayısının beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Madde 4) Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Haller:
İş bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, tapu sicilinde veya kat maliklerinin sözleşmelerinde de hüküm bulunmaması hallerinde Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun veya diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.
İKİNCİ BÖLÜM
Madde 5) Hak Sahibi :
Anataşınmaz üzerinde kurulacak olan kat mülkiyetinin malikleri, adları bağımsız bölüm tapu kütüğündeki sahifesinde irtifak veya mülkiyet hakkı tescil edilmiş kişilerdir.
Bir bağımsız bölümün tescilli maliki birden çok kişi ise, hakların kullanılması acısından hepsi birlikte hareket etmeye birlik sağlanamıyorsa kat mülkiyeti ilişkileri bakımından kendilerine bir temsilci tayin etmeye veya ettirmeye mecburdurlar.
Bağımsız bölüm maliki tüzel kişi ise kat mülkiyetinden doğan ·haklar tüzel kişinin yetkili organınca kullanılır.
Bir bağımsız bölüm üzerinde tamamını kapsayan intifa veya sükna hakkı varsa bu hakkın devamı süresince kat mülkiyetine ilişkin hak ve yetkiler intifa veya sükna hakkı sahibi tarafından kullanılır.
Medeni kanunun çıplak mülkiyetin korunması hakkındaki hükümleri saklıdır.
Madde 6) Hak Sahibine Tabi Kişiler:
Kat Mülkiyetinden doğan ve malike kendi bağımsız bölümü ile ana taşınmaz ve ortak yerlerinde maddi kullanma ve yararlanma yetkisi veren haklar, bağımsız bölüm malikine bağlı olarak bağımsız bölümde bulunan kişilerce de kullanılır.
Bu kullanma yetkisi kat malikinin sahip olduğu yetkilerden fazla olmamak şartıyla aşağıda belirtilen kurallara bağlıdır.
a-) Bağımsız bölümde malik ile birlikte yaşayan kan ve sıhri hısımları, malik tarafından açık veya örtülü olarak onayladığı ölçüde bağımsız bölümü ve ortak yer ve şeyleri kullanma ve buralardan yararlanma yetkisine sahiptirler.
b-) Bağımsız bölümde kiracı sıfatı ile oturanlar, kira hakkının sağladığı ölçüde bağımsız bölümü ve ortak yer ve şeyleri kullanmaya ve bunlardan yararlanmaya yetkilidirler.
c-) Bağımsız bölümden geçici veya sürekli yararlanma yetkisi veren diğer hukuki ilişkilerin tarafı olan kişiler bu ilişkinin nitelik ve niceliği ölçüsünde kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olurlar.
d-) Bağımsız bölüm maliklerinin, intifa hakkı veya sükna hakkı sahiplerinin yahut kiracıların hizmetçi, yardımcı, bakıcı, sürücü gibi müstahdemleri, istihdam ilişkisinin getirdiği ölçü ve zamanda ve asıl hak sahibinin onayı ile bağımsız bölümde bulunabilirler. Ve istihdam ilişkisinin zorunlu kıldığı ölçüde ortak yerleri kullanabilirler. Ancak havuzdan faydalanamazlar.
Madde 7) Hakların Genel İçeriği :
Bağımsız bölüm malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerde; Kat Mülkiyeti Kanunun özel hükümlerine, Yönetim Planında yer alan kurallara ve kat ilişkisinin gerektirdiği diğer sınırlama ve yasaklara uymak koşulu ile bağımsız bölümü dilediği gibi kullanmaya, Kat Mülkiyeti Kanunu, sözleşmeler saklı kalmak şartıyla Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Yukarıdaki sınır ve yasaklara uymak koşulu ile bağımsız bölümü dilediği gibi kullanmaya yine bu çerçevede kalarak kullanma ve yararlanma hakkını başkalarına vermeye kiralamaya, paralı ya da parasız olarak devretmeye bakım ve gider paylarını ödemek koşulu ile boş tutmaya yetkilidir.
Her kat maliki anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Madde 8) Yönetime Katılma:
Bağımsız bölüm maliki, ana taşınmazın yönetimine katılma hakkına sahiptir.
Kiracıların bağımsız bölüm adına yönetime katılması için bağımsız bölüm malikinin açıkça yetki vermesi gerekir. Böyle bir yetki verilmemişse kiracı bağımsız bölüm malikleri kurulu toplantısına kabul edilmez. Bu hüküm kiracıların, bağımsız bölümlerle ortak yerlerin kullanılması ve bu yerlerden yararlanılması konusundaki dilek ve şikayetlerini doğrudan doğruya yönetici veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirmelerine ve sonucu hakkında bilgi istemelerine engel değildir.
Madde 9) Yükümlü ve Sorumlu Kişiler:
Kanundan, yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerin asıl yükümlü ve sorumlusu bağımsız bölüm malikleridir. Bununla birlikte, bağımsız bölümlerde kiracı, sükna veya intifa hakkı sahibi
sıfatıyla yahut bunlara benzer bir sebeple bağımsız bölümde devamlı olarak oturan ve yararlanan kişilerde kat mülkiyeti ile birlikte borç ve mükellefiyetlerden dolayı müteselsil olarak sorumludurlar.
Anataşınmazda, bağımsız bölümlerde veya ortak yerlerde hizmet, istisna vekalet türünde herhangi bir ilişki ile zilyet veya yardımcı zilyet durumunda bulunanlar da kanun veya yönetim planı hükümleriyle belirlenmiş olan emir ve yasaklara uymaya mecburdurlar.
Madde 10) Anataşınmaz İle İlgili Genel Hükümler:
Bağımsız bölüm malikleri ve ondan daimi yararlananlar, anataşınmazın çağdaş yapım ve düzenleme tekniklerine göre oluşturulmuş mimari ve doğal karakterini muhafaza ve devam ettirmekle yükümlüdürler.
Bağımsız bölüm malikleri ana taşınmazın bütün olarak birlikte yaşama koşullarına uygun halde bulunmasını bu halin devamını ve bunlar için koruma ve bakım işlerinin aksamadan yapılmasını sağlamak üzere birbirlerine karşı sorumludurlar.
Keza bağımsız bölüm malikleri kullanma, hukuki işlem ve tasarruflarında da aşağıdaki kısıtlamalara tabidirler.
Bu borç ve sorumluluğun içine giren başlıca yükümlülükler şunlardır;
a-)Bağımsız bölüm malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse ana taşınmaz ile bunlardaki ortak yerlere ait hakları kullanırken iyi niyet kuralları, kanun ve bu yönetim planının emir ve yasaklarına ve yönetime ait kurul ve görevlilerin aldıkları kararlara tam olarak uymak zorundadırlar.
b-) Bağımsız bölüm malikleri ana taşınmazın korunması ve bakımı için kendilerine yüklenen borçlara kendilerine tabi olarak taşınmazda oturan veya bulunan kişilerin de riayetlerini sağlamakla yükümlü ve bu kişilerin eylemlerinden dolayı sorumludurlar.
c-) Bağımsız bölüm malikleri birbirlerine karşı Medeni Kanun'da düzenlenmiş bulunan komşuluk hukuku kurallarının gereklerine uymak ve iyi komşuluk ilişkilerinin gerektirdiği tavır ve davranışlarda bulunmakla yükümlüdürler.
d-) Blokların giriş katlarındaki tüm bağımsız bölümler, ofis/işyeri amaçlı projede dükkan olarak belirtilen bağımsız bölüm ticari amaçlı, diğer tüm bağımsız bölümler ise mesken amaçlı olarak projelendirilmiş ve tapuda tescil ettirilmiştir.
Tapuda mesken olarak tescil edilen taşınmazların, her ne şekil ve surette olursa olsun mesken vasfının ve amacının dışında, ticari ve mesleki gayelerle kullanılmaması, hususunda tüm anataşınmaz kat malikleri hemfikirdir.
Tüm kat malikleri, keza mesken olarak tapuya tescil ettirilmiş bağımsız bölümlerde, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24'de Kat Malikleri Kurulu kararları ile açılabileceği bildirilen işyerinin ve Yargıtay içtihatları ile açılabileceği bildirilen avukat yazıhanesi, doktor muayenehanesi, mimarlık ofisi vb gibi büroların dahi açılmaması istek ve kararındadırlar. Bu nedenle tapuya mesken olarak tescil ettirilmiş bağımsız bölümlerin her ne şekil ve surette olursa olsun konut dışında bir şekil ve maksatla kullanılabilmesine izin verebilecek bir karar Baytur Kozyatağı Konutları Anataşınmaz Genel Kurulunda veya Baytur Kozyatağı Konutları Yönetim Kurulu'nda alınamaz ve uygulanamaz
Ofis/işyeri amaçlı olarak kullanılacağı tespit edilen ve tapuya tescil edilen bağımsız bölümler ise hiç bir surette dükkana dönüştürülemeyeceği gibi , hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, dans salonu, jimnastik salonu, elektronik oyunlar salonu gibi spor ve eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, temizleyici, gibi olarak ta veya spor salonu, bale salonu, dershane, emlak ofisi, galeri, çarşı, güzellik merkezi, kuaför salonu, kreş, çocuk yuvası olarak ta kullanılamazlar veya kiralanamazlar, yanıcı ve patlayıcı malzemelerin kullanıldığı, depolandığı veya gürültülü imalatların yapıldığı ticarethaneler olamaz.
Ofis/işyeri amaçlı bağımsız bölümlerin malikleri, dilediği taktirde taşınmazını mesken olarak kullanabilir veya kullandırabilir.
Anataşınmazın projesinde dükkan olarak adlandırılan bağımsız ticari bölüm ise,
-Dükkan Anataşınmazın guvenliğini tehlikeye düşürmeyecek şekilde, Anataşınmaz içerisindeki girişine ilaveten cadde tarafındaki ve onaylı projesinde yer alan trafoların yanından geçen girişi de müşterilerine kullandırabilecektir.
-Dükkan, hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, dans salonu, elektronik oyunlar salonu, imalathane, boyahane, dershane olarak kullanılamaz veya kullandırılamaz yanıcı ve patlayıcı malzemelerin kullanıldığı, depolandığı veya gürültülü imalatların yapıldığı ticarethaneler olamaz.
Bağımsız bölümler, randevuevi, kumarhane veya benzeri gibi ahlaka ve adaba aykırı şekilde kullanılamaz.
e-) Bağımsız bölümü oluşturan binanın dış elemanlarında yapının mimari görünümünü etkilesin etkilemesin hiçbir değişiklik yapamazlar. Klima cihazlarının makineleri, projede belirtilen yerlere takılacaktır.
f-) Koruma amacına yönelik pencere ve balkon demiri ve benzeri ilavelerin yapılması için Anataşınmaz Yönetim Kurulu'ndan izin alınması gerekir. Bu izin ancak Baytur Kozyatağı Konutları'nın proje müelliflerince hazırlanmış bulunan demir korkuluk projelerine uygun olmak koşulu ile verilebilir. Panjur kesinlikle konulamaz.
g-) Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerinde Anataşınmaz Yönetim Kurulu'ndan izin almak ve binanın ana taşıyıcı sistemine kati surette zarar vermemek şartıyla diledikleri tadilatı yapabilirler. Tadilat için izin alınması aşamasında hazırlanan tadilat projesinin Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nda mevcut bağımsız bölüm planlarında belirtilen betonarme duvarlara zarar vermeyeceğinin tespiti yapılır. Konunun izin alınması aşamasından başlayarak tadilat suresince takibi Anataşınmaz Yönetim Kurulu sorumluluğundadır.
h-) Bağımsız bölüm malikleri; kendi bloklarının çevresini daraltıp genişletemezler, çit veya benzeri manialarla çeviremezler. Bahçelerde dikilecek ağaçların türleri Baytur Kozyatağı Konutları peyzaj projesi esas alınmak üzere Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından tespit edilir. Bu karara aykırı olarak ve gerek sitenin genel görünümü ve gerekse diğer bağımsız bölümlerin görüşünü etkileyecek şekilde ve boyda büyüyecek ağaç dikilemez.
i-) Köpek, kedi kuş gibi evcil hayvanlar ancak komşuluk hukuku ve hüsnüniyet kaidelerine aykırı olmamak, site dahilinde ve bahçede veya bağımsız bölüm balkonlarında bu hayvanları bulundurmamak, bağlamamak kayıt ve şartı ile mümkündür. Bu konuda ana şart, bu gibi hayvanların anataşınmazda bulunan diğer komşuları kesinlikle rahatsız etmemesine azami özen göstermektir.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca belirlenen dolaşım alanları dışında ev hayvanları gezdirilemez, keza ev hayvanlarının dışkılarının da kendileri için ayrılan bölümler dışına yaptırılmasına müsaade edilemez.
Bu gibi ev hayvanlarının gerek apartman komşularını ve anataşınmazın ortak alanlarında herhangi bir sakini veya personeli veya misafirleri, sesleri, pislikleri ile rahatsız etmeleri halinde maddi veya manevi sorumluluklar esasen genel hukuk kuralları içinde ve belediye mevzuatında bulunmaktadır.
Anataşınmazın sınırları dahilinde kurbanlık hayvanlar, muhafaza edilemez ve kesilemez.
k-) Bağımsız bölümler ve ortak mahallerde pis kokulu, patlayıcı, yanıcı ve tehlike doğurucu kimyevi ve sair madde bulundurulamaz ve diğer bağımsız bölüm sakinlerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapan, koku, duman toz çıkartan hareket ve işler yapamazlar.
Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim sair silkeleyemezler su vb şeyler dökemezler, çöp atamazlar.
Kurutmak maksadı ile dahi bahçelere çamaşır asamazlar. Pencere dışına saksı kesinlikle asılamaz.
l-)-Mesken ve işyeri/ofis kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin dış cephelerine ve/veya ortak mahallere direk, levha, tabela, reklam panosu ve benzeri şeyler asması, çakması, dikmesi, tanıtıcı bayrak, flama asması, aşırı ve rahatsız edici şekilde göz alıcı aydınlatma yapması, çadır, çardak vb şeyler kurması yasaktır.
-Blok giriş katlarındaki işyeri/ofis kapsamındaki bağımsız bölümler, firmalarını tanıtıcı unvan ve logolarının belirtildiği makul ölçülerdeki bir adet tanıtıcı levhayı blok içerisinde kendi bağımsız bölümlerinin kapı zili seviyesinde bulundurabilirler.
-Dükkan olarak adlandırılan bağımsız ticari bölümün ise iyi niyet kuralları içerisinde davranılması kaydıyla firmasını tanıtıcı levhalarını dış cephesi üzerinde bulundurmasına izin verilmiştir.
-Türk Bayrağı ile Futbol takımlarının flamalarının asılması bu yasak hükmünün kapsamı dışındadır. Ancak bu durumda dahi asılacak bayrak veya flamaların alt kat sakinini rahatsız etmeyecek ebatta olması zorunludur.
Kiralık veya Satılık Levhası en büyük 0.50 m x 1.50 m ebatlarında olabilir.
m-) Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde geç vakte kadar süren toplantılar tertip edemezler, nişan düğün gibi toplantılarında diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye itina göstermeye mecbur oldukları gibi Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca müsaade edilmedikçe bu tip toplantıları Anataşınmaz Ortak mahallerinde yapamazlar. Keza normal zamanlarda da diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmemeye özen gösterirler.
Madde 11) Arızaların Giderilmesi :
Bağımsız bölüm malikleri, diğer bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesine müsaade etmek mecburiyetindedirler.
Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun zamanda yapılması ve bu müsaade sebebiyle kat malikleri veya o bölümde oturanların uğrayacakları zararların lehine müsaade edilen taraflardan derhal ödenmesi veya giderilmesi mecburidir.
Madde 12) Yönetim Planının Herkes İçin Bağlayıcılığı:
Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.
Mal sahipleri, kiracılar, intifa ve istifade hakkı sahipleri vs. sıfatlarla istifade eden kişiler yönetim planını bilmiyoruz definde bulunamazlar.
Bağımsız bölüm malikleri, bağımsız bölümlerin kiralanmasında kiracılarla yapılacak sözleşmelere, kiracının bu yönetim planından doğan ve bağımsız bölüm malikine ait olan sorumluluk ve yükümlülükleri kabul ettiğini belirten acık bir hüküm koymaya mecburdur.
Madde 13) Ortak Yerlerle İlgili Borç ve Yükümlülükler:
Bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin ve şeylerin kullanılması, bakımı, muhafazası ve onarımı ile bu yerler ve şeylerden yararlanılması bakımından kanundan diğer mevzuattan bu yönetim planından ve Anataşınmaz Genel Kurulu ile Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca verilen kararlardan
kaynaklanan bütün · sınırlamalara uymak ve bunlardan doğan borç ve yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getirmekle yükümlü ve sorumludurlar.
Yukarıda zikredilen borç ve yükümlülükler kapsamı içinde kalmak üzere bağımsız bölüm malikleri özellikle;
-Ortak yerler ve şeyler hakkında bu yönetim planında yer alan kuralların gerektirdiği davranışlarda bulunmaya
-Ortak yerlerin ve şeylerin zarara uğramasına kendisi sebep olmuşsa bu zararı derhal gidermeye
-Ortak yerlerin muhafaza ve bakım işletme ve onarım giderlerinden payına düşen ödemeleri hiçbir gecikmeye mahal bırakmaksızın ödemeye mecburdurlar
Madde 14) Önlem ve Yaptırımlar:
Anataşınmazın, bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin, şeylerin, tesislerin kullanılmasına ve bunlardan yararlanmada, kanun diğer mevzuat ve bu yönetim planı ile Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca alınan kararlara aykırı davranan bağımsız bölüm malikleri ile öteki yükümlü ve sorumlular hakkında kat mülkiyeti kanununa göre yetkili kişi ve mercilere başvuru talep ve davalar üzerine kat mülkiyeti kanunu ve bu yönetim planı ve ilgili mevzuatla belirlenmiş önlem ve yaptırımlar uygulanır. Bu önlem ve yaptırımların başlıcaları şunlardır.
a-) Ödenmeyen avans ve gider paylarına aylık %10 hesabı ile gecikme tazminatı uygulanır. Faiz hesabında bileşik faiz uygulanmaz.
b-) Temerrüt gösteren bağımsız bölüm maliki aleyhine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin 2. ve 3. fıkrasındaki yaptırımlar talep ederek dava açılır, icra takibi yapılır.
c-) Borçlarını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kanuni ipotek tesis edilebilir.
d-) Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu yönetim planında gösterilen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesinin 3. fıkrasının a, b, c bendlerinde sayılan ve çekilmez hale getiren bağımsız bölüm maliki aleyhine aynı 25. Madde 2. fıkra uyarınca dava açılabilir ve bu maddenin 1. fıkrası hükmü uygulanması istenebilir.
e-) Taşınma veya herhangi bir sebeple ortak yerlerde meydana getirilen zararın tamamı zararı verenden tahsil edilir.
f-) Bu maddenin yukarıdaki fıkralarında yazılı hükümler saklı kalmak ve gerektiğinde kullanılmak kaydı ile Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca borç ve yükümlülüklerine aykırı davranışlarda bulunan sorumlular hakkında aşağıda belirtilen önlem ve yaptırımları da uygularlar.
aa-) Borç ve yükümlülüklerine aykırılığın giderilmesi için yazılı ve sözlü uyarıda bulunur. Bu uyarı, yönetici imzasını taşıyan yazının, sorumlu kişinin konutuna veya bilinen başka adresine posta ile yahut elden ulaşmasıyla tekemmül eder. Kanunda özel şekle tabi tutulmuş ihtar yazılarının tebliğine ilişkin hükümler saklıdır.
bb-) Ortak yerlerin kullanılması veya buralardan yararlanma bakımından öngörülen yasaklara aykırı davranışlarda bulunan kişilere karşı sorumluluk bulunan hallerde, yönetici veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu veya onların tarafından görevlendirilen kişi ya da kişiler Medeni Kanun'un 894 ve Borçlar Kanununun 52. maddeleri uyarınca koruyucu önlemler başvurabilirler ve bu hükümler çerçevesinde yasaklara aykırı davranışın engellenmesi, durdurulması veya ortadan kaldırılmasını sağlayacak eylem ve işlemleri de yapabilirler.
cc-) Devamlılık gösteren ihlallerin durdurulması ve sonuçlarıyla beraber ortadan kaldırılması için yönetici veya Baytur Kozyatağı Konutları Yönetimi göndereceği uyarıda ,ihlalin devam etmesi halinde günlük 5.000.YTL' na kadar bir ceza uygulayacağını bildirebilir. Günlük olarak uygulanacak ve azami haddi 5.000.-YTL olacak bu ceza 2005 yılı para değerine göre tespit edilmiştir. Müteakip yıllarda bu meblağ VUK'nca yayınlanan Yeniden Değerleme Oranı nispetinde artırılır.
Bu ceza Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28 uyarınca Borçlar Kanunun 158. Maddesinde düzenlenmiş sözleşme cezası hükmündedir. Bu cezanın uygulanmış olması bu maddenin yukarıdaki diğer fıkra ve bendlerinde yazılı önlem ve yaptırımları da ayrıca talep etmeye mani değildir.
Takdir ve tebliğ edilen günlük cezanın talebe rağmen ödenmemesi halinde, tahsile kadar geçecek süre için aylık % 10 gecikme tazminatı uygulanır. Bu ceza ve gecikme tazminatı Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından uygulanır ve anataşınmaza ait ortak giderlere sarf edilmek üzere irat kaydedilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Madde 15) Ortak Giderler ve Yükümlülüklere Katılma Oranı:
Kanunlarda, diğer düzenlemelerde ve bu yönetim planında başka türlü düzenlenmiş olmadıkça bağımsız bölüm maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri, anataşınmazdaki ortak yerleri ve şeyleri ile anataşınmazın yönetimine ilişkin borç yükümlülük ve sorumlulukları nitelik ve nicelik yönünden birbirinin aynıdır.
Anataşınmazın ortak yerleri ile Baytur Kozyatağı Konutları'nın planlanması ve proje tasdiki ile ruhsat şartı olarak Baytur Kozyatağı Konutları'nın ortak kullanımına terk edilen yollar, otoparklar, yeşil alan, park, bahçe, spor alanları, havuz ve sosyal donatı alanlarına ait giderler de bağımsız bölümler arasında arsa payı oranında paylaştırılır.
Bununla beraber Anataşınmazda (Bloklarda bulunanlar dahil) bulunan ortak yerler, şeyler ve tesislere ait tüm giderler ve yakıt gideri bağımsız bölüm malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır. Blokların zemin katlarında bulunan Bağımsız Bölümlerin malikleri asansörlerin masraflarına katılmazlar.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek, bağımsız bölümünün veya kendisinin durumu dolayısıyla, bunlardan faydalanmaya lüzum ihtiyaç veya imkanı olmadığını ileri sürmek sureti ile ortak gider payını ödemekten kaçınamazlar.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YONETİM :Madde 16) Blok Kat Malikleri Kurulu:
Blok Kat Malikleri Kurulu, Bloktaki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder. Arsa payı ne olursa olsun bloktaki bütün bağımsız bölüm malikleri Blok Kat Malikleri Kurulu'nun birer tabii üyesidir ve bloktaki her bağımsız bölüm maliki bir oy hakkına sahiptir.
Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkı vardır ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa Blok Kat Malikleri Kurulu'nda içlerinden vekalet verecekleri biri bağımsız bölümü temsil eder.
Kat maliklerinden her biri diğer kat malikleri veya dışarıdan vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilirler ancak bir şahsın asaleten ve vekaleten vereceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise (çocuk, kısıtlı ... ) onun yerine velisi veya vasisi Kat Malikleri Kurulu'na katılır.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren blok kat maliki, Kat Malikleri Kurulu'na ve görüşmelere katılabilir fakat o iş hakkında oy veremez.
Madde 17) Toplantı Çağrı Usulü ve Zamanı :
Blok Kat Malikleri Kurulu her yılın Aralık ayının ilk onbeş günü içinde Olağan olarak toplanır.
Toplantının nerede ve hangi saatte yapılacağı ve gündemi, yönetim ve işletme projesi ile birlikte ; geçici yönetim süresince geçici yönetim tarafından ve geçici yönetimden sonra ise Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından tespit edilerek, toplantıdan en az 15 gün önce blok kat maliklerinden bloklarda oturanlara imza karşılığı ve bloklarda oturmayanların ise Anataşınmaz Yönetim Kuruluna vermiş oldukları adreslere, adres verilmemiş ise tapuda belirtilen adreslere iadeli taahhütlü bildirilir. Bu adreslere yapılan tebligat geçerlidir.
Olağanüstü toplantı çağrılarında gündemden ayrı olarak toplantıyı talep edenlerin adları ile toplantı nedenleri de bildirilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayı sağlanamaması halinde en geç bir hafta sonra ikinci toplantının yapılacağı ve ikinci toplantının da yer ve saati bildirilir.
Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde Blok Temsilcisi, Anataşınmaz Yönetim Kurulu veya Kat Maliklerinin 1/3'nin istemi üzerine ve yukarıdaki çağrı usulüne uyularak her zaman olağanüstü toplantı yapılabilir.
Madde 18) Toplantı Yeter Sayısı:
Blok Kat Malikleri Kurulu bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır. Bu çoğunluk sağlanamazsa toplantı açılmaz ve durum bir tutanakla tespit edilir ve bir hafta içinde ikinci toplantı yapılır . İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz ve toplantı gelenlerle yapılır. Buradaki arsa payı bağımsız bölüm maliklerinin tapularında mevcut arsa paylarıdır.
Madde 19) Toplantı :
Toplantı; ilk toplantı da yeter sayıda bağımsız bölüm malikinin toplantı yerinde hazır bulunması, 2. toplantıda ise bu sayı aranmadan gelen maliklerin düzenlenen malikler cetvelini imzalaması ile başlar. Toplantıyı Blok Temsilcisi veya onun bulunmaması halinde Blok Temsilci Yardımcılarından biri veya en yaşlı üye açar. Toplantıyı yönetmek üzere bir başkan ve bir katip seçilir. Toplantıda tutulacak tutanak katılan blok kat maliklerince imzalanır Başkan gündemin görüşülmesi ile toplantı düzenini sağlar.
Madde 20) Gündem ve Görüşmeler :
Blok Kat Malikleri Kurulu gündeminde mevcut olan maddeleri görüşür. Gündem kat maliklerine toplantı çağrısı ile birlikte Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından gönderilmiş olup bunun dışında kat maliklerinden 1/3'inin istemi üzerine talep konusu hususlar da gündeme ilave edilir.
Madde 21) Kararlar :
Blok Kat Malikleri Kurulu sadece Blok Temsilcisi ve Yardımcılarının seçimi hususunda karar alabilirler.
Blok Kat Malikleri Kurulu kararları sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. İlk turda gerekli oy çokluğu sağlanamaz ise 2. turda en çok oyu alan adaylar Blok Temsilcisi ve 2 Yardımcısı olarak seçilmiş sayılırlar.
Kat Malikleri Kurulunda görüşülen hususlarda tutulan tutanaklar seçilen Blok Temsilcisi tarafından o toplantıya katılmamış olan kat malikleri ile bağımsız bölümden yararlananlara duyurulur.
Madde 22) Blok Kat Malikleri Kurulunun Görevleri :
Blok Kat Malikleri Kurulu kendi aralarından bir yıl için Blok Temsilcisi ve 2 yardımcısını seçerler. Eski temsilci ve yardımcılar yeniden seçilebilirler. Temsilci ve yardımcıların adları, soyadları ile ev adresleri ile telefon numaraları seçimi izleyen 7 gün içinde Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirilir.
Seçtiği temsilci ve yardımcıları Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirmeyen blokların giriş kapısına bu hususu hatırlatan bir yazı ile toplantı tarih, yer, gün ve saati ile gündemini bildirir duyuru asılır
ve yapılacak toplantıya usulüne uygun seçilmiş blok temsilci ve yardımcıları katılmazsa kendileri için bir temsilci ve iki yardımcı atanacağı bildirilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanmaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirtilir.
Anataşınmaz Genel Kurulu toplantısında temsilci ve yardımcıları bildirilmeyen bloklara blok kat maliklerinden temsilci ve yardımcıları seçimi de görüşülerek karara bağlanır.
Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından tayin edilen temsilci ve yardımcılar blok kat maliklerine Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından bildirilir.
Blok kat malikleri kendileri için tayin edilen temsilciyi ve yardımcılarını uygun görmezlerse, Yönetim Kurulundan kendileri için yeniden bir toplantı günü belirlenmesini talep ederler. Böylece usulüne uygun olarak yapacakları toplantı sonucu seçecekleri temsilci ve yardımcıları ile Blok Temsilcileri ve Yardımcılarını değiştirebilirler.
Blok Kat Malikleri Kurulu iş bu yönetim planı ile Anataşınmaz Genel Kurulu veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun görev ve sorumluluğuna tevdi edilmiş işlerle ilgili kararlar alamazlar. Bu hususlarda karar almaları durumunda bu kararlar Kat Maliklerini bağlamaz. Blok Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı kararlar temsilci ve yardımcılarının seçimi hariç tavsiye niteliğindedir. Temsilci ve yardımcılar Anataşınmaz Genel Kurulunda kararlara diledikleri gibi katılmak haklarına haizdirler.
Madde 23) Kayıt ve Belgeler:
Toplantılarda tutulan tutanaklar Blok Temsilcileri tarafından Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na verilir.
Madde 24) Blok Temsilcisi ve Yardımcılarının Görevleri :
Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantısında o tarihe kadar yapılan faaliyetler ile Anataşınmaz Genel Kurulu'nun çalışmaları hakkında bilgi vermekle yükümlüdür.
Blok Temsilcisinin ve yardımcılarının temel görevi bloklarını Anataşınmaz Genel Kurulu'nda temsil etmek Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun seçimine katılmak ve blok kat maliklerinin sorunlarını Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na İletmektir.
Madde 25) Anataşınmaz Genel Kurulu :
Blok Kat Malikleri Kurulu'nca seçilen Blok Temsilci ve yardımcılarından oluşur. Süresinde toplantı yapıp Temsilci ve yardımcılarını seçmeyen blokların blok Temsilci ve yardımcıları Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından atanır. Anataşınmaz Genel Kurulu'nda her temsilci ve yardımcının bir oy hakkı vardır.
Madde 26) Anataşınmaz Genel Kurulu Toplantı Çağrı Usulü ve Zamanı :
Anataşınmaz Genel Kurulu her yıl Ocak ayının son iki haftası içinde olağan olarak toplanır. Anataşınmaz Genel Kurulu üyelerinin 2/3 çoğunluğunun Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun veya Anataşınmaz Denetim Kurulu'nun istemi üzerine olağanüstü olarak her zaman toplanabilirler.
Toplantı gündemi tarih, yer ve saati Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı tarafından Blok Temsilci ve yardımcılarına Ocak ayının ilk haftası sonunda, yönetim ve işletme planı, gündem ile birlikte imza karşılığı veya faks veya e-mail hiç biri yoksa iadeli taahhütlü posta marifetiyle bildirilir.
Madde 27) Anataşınmaz Genel Kurulu Toplanma ve Karar Yeter Sayısı :
Anataşınmaz Genel Kurulu üye sayısının yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı çağrıda belirtilen tarihte yapılır. Ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Kat mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
Madde 28) Kararların bağlayıcılığı:
Anataşınmaz Genel Kurulu'nun kararları, Baytur Kozyatağı Konutları Projesi içerisinde 125 sayılı parselde bulunan tüm bağımsız bölüm kat maliklerini, Blok Kat Malikleri Kurulu'nu , Blok Temsilcilerini ve yardımcılarını, Anataşınmaz Yönetim ve Denetim Kurulları ile bütün Baytur Kozyatağı Konutları sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde faydalananları bağlar.
Madde 29) Kararlar :
Anataşınmaz Genel Kurulu’nun kararları Başkan tarafından Noter tarafından her sayfası mühürlü Karar Defterine yazılır ve toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek kararın altını imza ederler.
Madde 30) Anataşınmaz Genel Kurulu'nun Görevleri :
a- Üyeleri arasından 7 asil ve 3 yedek üye seçerek Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nu oluşturur.
b- Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan işletme projesini onaylar, tadil eder veya yeniden yapar.
c- Baytur Kozyatağı Konutları sınırlarını belirleyen ekli vaziyet planı uyarınca; bu sınırlar içinde bulunan yerlerin genel aydınlatılması, blok içlerinin aydınlatılması, park, bahçe, spor alanı gibi Baytur Kozyatağı Konutları dahilinde veya umumun kullanılmasına terk edilen sahalardan yararlanma imkanlarının aranması, bu yerlere yeni tesisler yapılması, bunlardan yararlanmak, bakım, onarım, ve kullanılmaları için esasları tespit eder ve bu amaçla belediye ve resmi
mercilerle ilişkiler kurar ve bu konularda kararlar alır, Anataşınmaz da yer alan tüm ortak yerler, tesisler ile bunların bakım, onarım ve işletilmesine ilişkin kararların alınmasını sağlar.
d- Alınan kararların Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından uygulanmasını sağlar
e- Ortak alanların (otopark vs) kullanım şeklini belirler
f- Anataşınmaz Yönetim Kurulu ve Anataşınmaz Denetim Kurullarını seçer
g- Anataşınmazla ilgili her türlü problemi çözüme kavuşturur
h- Bu yönetim planında yer alan yaptırımların uygulanması konusunda kararlar alır
i-
Madde 31) Anataşınmaz Genel Kurulu üyelerinin sorumluluğu :
Anataşınmaz Genel Kurulu Üyeleri, Bağımsız Bölüm maliklerine karşı aynen vekil gibi
sorumludurlar.
Madde 32) Anataşınmaz Yönetim Kurulu :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu 1 yıl için Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından kendi aralarından (Blok Temsilcileri ve yardımcıları arasından) en az 7 asil 3 yedek üye olmak üzere seçilir. Bu seçimin ilk turunda her üye için ayrı ayrı en az salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise ikinci turda en çok oy alanlar seçilir.
Yönetim Kurulu seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili ve bir de muhasip üye seçerek görev bölümü yapar.
Bir bloktan iki kişi yönetim kurulu üyesi veya yedek üye seçilemez. Her bloktan bir kişinin yönetim kuruluna asil veya yedek üye olarak seçilme hakkı vardır.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu salt çoğunlukla toplanır ve üye tamsayısının salt çoğunluğu ile karar verir. Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun kararları her sayfası noterce onaylanmış Anataşınmaz Yönetim Kurulu karar defterine yazılır ve altı toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalarlar. Bu defter Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla devir teslim edilir, durum kurulun bilgisine sunulur.
Anataşınmaz Genel Kurulu kararları ile devir teslim tutanakları da tarih sırasına göre ve numara verilmek suretiyle saklanır.
Madde 33) Ücret Ödenmesi :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu üyelerine herhangi bir ücret ödenip ödenmeyeceği ödenecekse miktar ve şartları Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından karara bağlanır.
Madde 34) Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun Görevleri :
Kanun diğer düzenlemeler ve bu yönetim planındaki kurallara uyarak Blok Kat Malikleri Kurulu'nun tavsiyelerinden de yola çıkarak Anataşınmaz Genel Kurulu'nca alınan kararlara bağlı olarak Anataşınmazın bütün yönetim işlerini yürütür.
Başlıca görevleri şunlardır;
a- Anataşınmazın ortak yerlerinin amaca uygun olarak kullanılması, korunması ,bakımı ve yönetimi için gerekli çalışmaları yapmak, bunların sonuçlarını Anataşınmaz Genel Kurulu'na bildirmek, ivedi önlemleri almak, gözetim ve denetimi sağlamak, Anataşınmaz Genel Kurulu'nca alınan kararları uygulamak, uygulanmasını sağlamak
b- Bağımsız bölüm malikleri ile diğer ilgili kişileri-n borç ve yükümlülüklerini yerine getirmelerini sağlamak, aykırı davranışlar hakkında gerekli yaptırımlara başvurmak anataşınmaz ve ortak yerleri ilgilendiren konularda 3. kişiler ve resmi mercilerle ilişkiler kurmak, yasal girişimlerde bulunmak, tebligat yapmak, tebligat kabul etmek, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava açmak, icra takibi yapmak ve kanuni ipoteğin tapuya tescilini sağlamak, Baytur Kozyatağı Konutları aleyhine açılmış dava ve takiplerde Baytur Kozyatağı Konutları'nı temsil etmek, Baytur Kozyatağı Konutları'nı üçüncü kişiler önünde Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı temsil eder. Avukat vekil tayin edebilir.
c- Blok Kat Malikleri Kurulu ile Anataşınmaz Genel Kurulu'nu olağan ve olağanüstü toplantıya çağırmak
d- Bağımsız bölüm maliklerinden genel giderlere katılma payları ile avansları toplamak, gerektiğinde ivedi hallerde Anataşınmaz Genel Kurulu'nu olağanüstü toplantıya çağırmak sureti ile ek ödeme kararı alınmasını talep etmek
e- Gelir gider kayıtlarını tutmak, belgeleri muhafaza etmek
f- İşletme projesini yapmak, bağımsız bölüm maliklerine bildirmek, Anataşınmaz Genel Kurulu'nca kabul edilen işletme projesini uygulamak
g- Blokların ve ortak yerlerin korunması bakımı ve onarımı ile işletilmesi için gerekli görevli ve hizmetlileri belirlemek, bunlarla sözleşmeler akdetmek, yenilemek, feshetmek, bunlara ait vergi ve primleri ödemek
h- Yönetime ait paralardan günlük harcamalar dışında kalanları ulusal bir bankaya yatırmak
i- Blok Kat Malikleri Kurulu tutanaklarını, Anataşınmaz Genel Kurulu Karar Defteri ile Gelir ve Gider Defterlerini usulüne uygun olarak notere tasdik ettirmek, belgeleri muhafaza etmek
j- Anataşınmaz Genel Kurulu 'na yaptığı hizmetler ve işler hakkında bir yıllık karar ve faaliyetlerinden bilgi vermek
k- Görev süresi sonunda görev süresine ilişkin gelir ve giderleri gösterir bir bilanço ve faaliyet raporu hazırlamak ve bunu müteakip dönemde gerçekleştirilmesi muhtemel gelir ve giderler gözönünde tutularak hazırlanmış işletme projesi önerisi ile birlikte blok kat maliklerine göndererek, Anataşınmaz Genel Kurulu'nda görüşülmesini sağlamak.
l- Yeteri kadar toplantı yapmak
m- Bağımsız bölüm maliklerinden gelecek şikayet ve önerileri incelemek değerlendirmek , yanıtlamak, uygun gördüğü önlemleri almak, bunların sonuçlarını Anataşınmaz Genel Kurulu'nun ilk toplantısına sunmak .
Baytur Kozyatağı Konutları ' ne ait gelirlerin toplanması, giderlerin sarfına ait iş ve işlemler Yönetim Kurulu üyesi olan muhasip üye tarafından yapılır ve buna ait belgelerin toplanması ,
muhafazası , ve kayıtların tutulması, defterlerin tasdiki gibi mali işlere ait bütün görevler muhasip üyenin görevi olup onun sorumluluğundadır. Yönetime ait banka hesaplarından para çekilmesi Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı ile muhasip üyenin müşterek imzası ile olur.
Madde 35) İşletme Projesi :
İşletme projesi, anataşınmazın bir yıllık yönetiminde (Ocak-Aralık dönemini kapsayan bir yıllık süre) gerçekleşeceği tahmin olunan gelir ve giderleri ile bunlar için bağımsız bölüm malikine düşecek payı ve bu pay için ödeyecekleri avans tutarlarını gösteren belgedir.
İşletme projesi Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından hazırlanır ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nda aynen veya değiştirilerek onaylanmak suretiyle kesinleşir.
Anataşınmaz işletme bütçesi yakıt paralarının toplanmasına , aidat, tahakkuk ve tahsilatının sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetleri ayrıca blok ortak alan ve Anataşınmaz içinde bulunan tüm ortak alanların aydınlatma ısıtma, periyodik temizlik, kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan, otopark görevlisi vb verilecek tüm hizmetlerde yararlanılacak elemanların giderleri, blok ortak tesislerinden hidrofor, asansör, jeneratör, havuz vb tesislerin bakım onarım ve işletme giderlerini ve Anataşınmaz Genel . Kurulu tarafından yapılması kararlaştırılacak öteki hizmetlerin karşılanması için gerekli giderleri kapsar.
Hazırlanan işletme projesi, Blok Kat Maliklerine olağan toplantı tarihinden en az 15 gün evvel imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Blok Kat Maliklerinden Temsilcileri aracılığı ile gelen görüşler doğrultusunda gerekirse yeni bir proje hazırlanır veya gerekli görülen ilaveler yapılır. Son şeklini alan İşletme Projesi Anataşınmaz Genel Kurulu 'na sunulur. Anataşınmaz Genel Kurulu'nda işletme projesi incelenerek ya olduğu gibi veya değiştirilerek görüşülür ve karara bağlanarak kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK madde 68'de sayılan belgelerden sayılır.
Madde 36) Sorumluluk :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu, Anataşınmaz Genel Kurulu'na karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Madde 37) Devir:
Anataşınmaz Yönetim Kurulu yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini Anataşınmaz Genel Kurulu'nun onayı ile bir sözleşme ile kısmen veya tamamen bir gerçek veya tüzel kişiye devredebilir.
Madde 38) Anataşınmaz Denetim Kurulu :
1 yıl için Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile 3 asıl 1 yedek üye seçilir. Kendi aralarında bir başkan seçerler. Yeniden seçilebilirler.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun hesap ve işlemlerini denetleyerek sonuçları Anataşınmaz Genel Kurulu'na iletirler. Noterce onaylanmış Denetim Kurulu karar defterine kararları yazarlar.
Madde 39) Geçici Yönetim :
Baytur Kozyatağı Konutları Projesi kapsamında bütün yapılar, ortak yer ve tesisler tamamlanıncaya kadar işbu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu ile Anataşınmaz Yönetim Kurulu için öngörülmüş bulunan tüm hak, görev ve yetkiler, BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş'nin oluşturduğu bir kurula verilmiştir. Yönetim hizmetleri bu kurul vasıtası ile yerine getirilecektir.
Ancak ilk yönetim; bu yönetim planının tapuya verilmesini izleyen tarihten itibaren en çok 3 yıl devam edecektir.
BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş bağımsız bölümlerin teslimini müteakip 15 gün içinde blok kat maliklerine; Geçici Yönetim kurulabilmesini teminen bir toplantı çağrı duyurusu yapar.
Çağrıda her bir blok için toplantı yeri, zamanı, gündemi ile ilk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise 2. toplantının yeri, tarihi ve zamanı da yer alır.
Blok Kat Malikleri toplantı gününde toplantı ve karar yeter sayılarını sağlamaları halinde yeter sayısı ile, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğunun verecekleri kararla Blok Temsilcileri ile Yardımcılarını seçerler.
Seçimlerin tamamlanması ile seçilen blok Temsilcileri seçim sonuçlarını en geç 7 gün içinde BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş'ye bildirirler.
Geçici Yönetim Süresince iş bu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na ilişkin görevleri toplam 3 kişiden oluşan kurul yürütür.
Geçici Yönetim Kurulu; bir sözleşme ile yönetim hizmetlerinin yürütülmesini tamamen veya kısmen birbirini izleyecek belli sürelerle bir tüzel kişiye yaptırabilir.
Sözleşmede tüzel kişi tarafından yürütülecek ve ifa edilecek hizmetler karşılığında yapılacak ödemeler ve hizmetlerin aksaması halinde sözleşmenin feshedilmesi dahil uygulanacak yaptırımlar açıkca belirtilir.
Geçici yönetim aldığı kararları sayfaları noter mührüyle onanmış bir deftere yazıp imzalamakla yükümlüdür.
En geç 3. yılın sonunda geçici yönetim görev ve yetkilerini Blok Kat Malikleri Kurulu'nca seçilecek yeni Genel Kurul ve Yönetim Kurulu'na devredecektir.
İş bu yönetim planını aynen kabul ettiğimi, Yönetim Planının kat maliklerine yüklediği her türlü yükümlüğe uyacağımı bu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu'na ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na verilen tüm yetki ve görevleri seçilen 7 kişilik kurula verilmesini her yıl hazırlanacak işletme projesine göre belirlenecek tüm yönetim ve işletme giderlerine katılacağımı ve ödemeleri istenilen zamanda yapacağımı beyan kabul ve taahhüt ederim.
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER :
KAPSAM
İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Kozyatağı Mahallesi, 179 pafta 613 ada 142 no.lu parsel üzerinde yapılacak olan Baytur Kozyatağı Konutları Projesi içerisinde yer alacak olan 7 blok ve bu bloklarda yer alan bağımsız bölümler için tesis edilen irtifak haklarına uygun olarak tanzim edilmiş ve kat malikleri veya irtifak hakları sahipleri tarafından imzalanmıştır.
Tüm kat malikleri ve irtifak hakları sahipleri bu yönetim planına ve irtifak haklarına uygun olarak gayrimenkulün yönetimini kabul ve taahhüt ederler.
Kozyatağı Projesi kapsamında 142 numaralı parselde kurulacak olan Baytur Kozyatağı Konutları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir.
Madde 1) Tanımlar:
Bu yönetim planının uygulanması ve yorumunda kat mülkiyeti kanununda yer alan terim ve tanımlara başvurulmak gerektiğinde aşağıdaki bentler de yazılı tamamlayıcı kurallar gözönünde tutulur.
a) Anataşınmaz : 613 ada 142 no.lu parselin tamamında kurulacak olan bağımsız bölümler, eklentiler, ortak yerler, park, bahçe otopark havuz, sair yer üstü ve yeraltında yapılmış olan bütün yapı ve tesisleri içerecek ve Baytur Kozyatağı Konutları adını taşıyan bütünü
b) Bağımsız Bölüm : Anataşınmazın sınırları içinde, projesine göre ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri
c) Ortak yerler : Bağımsız bölümlerin dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerleri ve tesisleri
c-1) Anataşınmazdaki ortak yerler; Anataşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin birlikte kullandıkları su, kanal ve mecralar ile birlikte kullanım zorunluluğu bulunan yer ve şeyler, otoparklar, havuz, jenaratorler, motorlar, pompalar, taşınmazların aralarındaki ana ve ara yollar, umumun istifadesine bırakılmış yeşil alan, sosyal donatı alanı, spor sahaları, blok hizmetlilerine ayrılan daireler ve tesisatları genel aydınlatma gibi sitede bulunan bütün bağımsız bölümlerin yararlanacağı yerler v.b.
c-2) Bloklardaki ortak yerler, temeller ve ana duvarlar, merdivenler, merdiven sahanlıkları merdiven korkulukları, genel giriş kapıları, antreler, koridorlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak
duvarlar, blok girişi, müşterek duvarlar, blok içi aydınlatma; asansörler.su deposu kazan dairesi, kalorifer tesisatları, hidrofor, pompalar, sığınaklar, ziller, merdiven otomatları ortak tv antenleri çatı, çatı arası, bodrum v.b
d) Arsa Payı : Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını
e) Kat maliki : Anataşınmaz üzerinde tesis edilmiş, bağımsız kat mülkiyetine esas olan hisseleri satın alanları
f) Blok Kat Malikleri Kurulu : Her bir blok ta yer alan kat maliklerinden oluşan kurulları
g) Blok Temsilcisi : Her bir blokta, blok kat malikleri tarafından seçilen ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu ile blok arasındaki iletişimi sağlayan ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nda Blok Temsilcisi Yardımcıları ile birlikte kat maliklerini temsil yetkisine haiz olan kişiyi
h) Blok Temsilcisi Yardımcıları : Blok Kat Malikleri Kurulu 'nda seçilen ve kat maliklerini Anataşınmaz Genel Kurulu'nda Blok temsilcileri ile birlikte temsil edecek olan kişileri
i) Anataşınmaz Genel Kurulu: Baytur Kozyatağı Konutları Blok Temsilcileri ve Yardımcıları ile yedek üyelerden oluşan kurulu
j) Anataşınmaz Yönetim Kurulu : Baytur Kozyatağı Konutları Anataşınmaz Genel Kurulu üyeleri arasından seçilen kişilerden oluşan kurulu
k) Baytur Kozyatağı Konutları Yönetimi: Gerek Yönetim Kurulu gerekse Yönetim Kurulu tarafından dışarıdan atanan ve Baytur Kozyatağı Konutları'nin yönetimini üstlenen kişi veya kuruluşları ifade eder.
Madde 2) Ortak Yerlerin Kullanılması :
Ortak yerler kat malikleri tarafından arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak kullanılır.
Bağımsız bölüm maliki ile diğer kullanma hakkı sahipleri, ortak yerlere ilişkin düzenlemeler çerçevesinde buraları kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptirler. Ortak yerlerden yararlanma ve buraları kullanmada hak sahipleri birbirlerinin haklarına titizlik göstermeye bu haklarını kullanırken iyi niyet kurallarına uymaya ve ortak yararlanmayı engelleyici davranışlardan kaçınmaya özen göstermek zorundadırlar.
Kat Malikleri Anataşınmaz yönetimince kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiçbir şey bırakamazlar, araba park edemezler, ev hayvanlarını bağlayamazlar ve gezdiremezler.
Madde 3) Yönetim Planının Uygulama Önceliği ve Değiştirilmesi :
Bu yönetim planının hükümleri anataşınmazda ve bloklarda Kat Mülkiyeti ilişkilerinden ve bu ilişkilerin yönetiminden dolayı ortaya çıkacak bütün sorunlarda ve uyuşmazlıklarda mevzuatta yer alan ve aynı konuyu düzenleyen tamamlayıcı ve yorumlayıcı nitelikteki kurallardan önce gelir ve birinci derecede öncelikli olarak uygulanır.
Yukarıdaki fıkrada öngörülen öncelik, emredici nitelikte bir hükmün uygulanmasını gerektiren haller dışında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinin 2. fıkrası ile aynı kanunun 9. maddesinin uygulanmasında da geçerlidir.
Yönetim Planı, Baytur Kozyatağı Konutları (tüm) kat malikleri tarafından, üye tam sayısının beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Madde 4) Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Haller:
İş bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, tapu sicilinde veya kat maliklerinin sözleşmelerinde de hüküm bulunmaması hallerinde Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun veya diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.
İKİNCİ BÖLÜM
Madde 5) Hak Sahibi :
Anataşınmaz üzerinde kurulacak olan kat mülkiyetinin malikleri, adları bağımsız bölüm tapu kütüğündeki sahifesinde irtifak veya mülkiyet hakkı tescil edilmiş kişilerdir.
Bir bağımsız bölümün tescilli maliki birden çok kişi ise, hakların kullanılması acısından hepsi birlikte hareket etmeye birlik sağlanamıyorsa kat mülkiyeti ilişkileri bakımından kendilerine bir temsilci tayin etmeye veya ettirmeye mecburdurlar.
Bağımsız bölüm maliki tüzel kişi ise kat mülkiyetinden doğan ·haklar tüzel kişinin yetkili organınca kullanılır.
Bir bağımsız bölüm üzerinde tamamını kapsayan intifa veya sükna hakkı varsa bu hakkın devamı süresince kat mülkiyetine ilişkin hak ve yetkiler intifa veya sükna hakkı sahibi tarafından kullanılır.
Medeni kanunun çıplak mülkiyetin korunması hakkındaki hükümleri saklıdır.
Madde 6) Hak Sahibine Tabi Kişiler:
Kat Mülkiyetinden doğan ve malike kendi bağımsız bölümü ile ana taşınmaz ve ortak yerlerinde maddi kullanma ve yararlanma yetkisi veren haklar, bağımsız bölüm malikine bağlı olarak bağımsız bölümde bulunan kişilerce de kullanılır.
Bu kullanma yetkisi kat malikinin sahip olduğu yetkilerden fazla olmamak şartıyla aşağıda belirtilen kurallara bağlıdır.
a-) Bağımsız bölümde malik ile birlikte yaşayan kan ve sıhri hısımları, malik tarafından açık veya örtülü olarak onayladığı ölçüde bağımsız bölümü ve ortak yer ve şeyleri kullanma ve buralardan yararlanma yetkisine sahiptirler.
b-) Bağımsız bölümde kiracı sıfatı ile oturanlar, kira hakkının sağladığı ölçüde bağımsız bölümü ve ortak yer ve şeyleri kullanmaya ve bunlardan yararlanmaya yetkilidirler.
c-) Bağımsız bölümden geçici veya sürekli yararlanma yetkisi veren diğer hukuki ilişkilerin tarafı olan kişiler bu ilişkinin nitelik ve niceliği ölçüsünde kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olurlar.
d-) Bağımsız bölüm maliklerinin, intifa hakkı veya sükna hakkı sahiplerinin yahut kiracıların hizmetçi, yardımcı, bakıcı, sürücü gibi müstahdemleri, istihdam ilişkisinin getirdiği ölçü ve zamanda ve asıl hak sahibinin onayı ile bağımsız bölümde bulunabilirler. Ve istihdam ilişkisinin zorunlu kıldığı ölçüde ortak yerleri kullanabilirler. Ancak havuzdan faydalanamazlar.
Madde 7) Hakların Genel İçeriği :
Bağımsız bölüm malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerde; Kat Mülkiyeti Kanunun özel hükümlerine, Yönetim Planında yer alan kurallara ve kat ilişkisinin gerektirdiği diğer sınırlama ve yasaklara uymak koşulu ile bağımsız bölümü dilediği gibi kullanmaya, Kat Mülkiyeti Kanunu, sözleşmeler saklı kalmak şartıyla Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Yukarıdaki sınır ve yasaklara uymak koşulu ile bağımsız bölümü dilediği gibi kullanmaya yine bu çerçevede kalarak kullanma ve yararlanma hakkını başkalarına vermeye kiralamaya, paralı ya da parasız olarak devretmeye bakım ve gider paylarını ödemek koşulu ile boş tutmaya yetkilidir.
Her kat maliki anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Madde 8) Yönetime Katılma:
Bağımsız bölüm maliki, ana taşınmazın yönetimine katılma hakkına sahiptir.
Kiracıların bağımsız bölüm adına yönetime katılması için bağımsız bölüm malikinin açıkça yetki vermesi gerekir. Böyle bir yetki verilmemişse kiracı bağımsız bölüm malikleri kurulu toplantısına kabul edilmez. Bu hüküm kiracıların, bağımsız bölümlerle ortak yerlerin kullanılması ve bu yerlerden yararlanılması konusundaki dilek ve şikayetlerini doğrudan doğruya yönetici veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirmelerine ve sonucu hakkında bilgi istemelerine engel değildir.
Madde 9) Yükümlü ve Sorumlu Kişiler:
Kanundan, yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerin asıl yükümlü ve sorumlusu bağımsız bölüm malikleridir. Bununla birlikte, bağımsız bölümlerde kiracı, sükna veya intifa hakkı sahibi
sıfatıyla yahut bunlara benzer bir sebeple bağımsız bölümde devamlı olarak oturan ve yararlanan kişilerde kat mülkiyeti ile birlikte borç ve mükellefiyetlerden dolayı müteselsil olarak sorumludurlar.
Anataşınmazda, bağımsız bölümlerde veya ortak yerlerde hizmet, istisna vekalet türünde herhangi bir ilişki ile zilyet veya yardımcı zilyet durumunda bulunanlar da kanun veya yönetim planı hükümleriyle belirlenmiş olan emir ve yasaklara uymaya mecburdurlar.
Madde 10) Anataşınmaz İle İlgili Genel Hükümler:
Bağımsız bölüm malikleri ve ondan daimi yararlananlar, anataşınmazın çağdaş yapım ve düzenleme tekniklerine göre oluşturulmuş mimari ve doğal karakterini muhafaza ve devam ettirmekle yükümlüdürler.
Bağımsız bölüm malikleri ana taşınmazın bütün olarak birlikte yaşama koşullarına uygun halde bulunmasını bu halin devamını ve bunlar için koruma ve bakım işlerinin aksamadan yapılmasını sağlamak üzere birbirlerine karşı sorumludurlar.
Keza bağımsız bölüm malikleri kullanma, hukuki işlem ve tasarruflarında da aşağıdaki kısıtlamalara tabidirler.
Bu borç ve sorumluluğun içine giren başlıca yükümlülükler şunlardır;
a-)Bağımsız bölüm malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse ana taşınmaz ile bunlardaki ortak yerlere ait hakları kullanırken iyi niyet kuralları, kanun ve bu yönetim planının emir ve yasaklarına ve yönetime ait kurul ve görevlilerin aldıkları kararlara tam olarak uymak zorundadırlar.
b-) Bağımsız bölüm malikleri ana taşınmazın korunması ve bakımı için kendilerine yüklenen borçlara kendilerine tabi olarak taşınmazda oturan veya bulunan kişilerin de riayetlerini sağlamakla yükümlü ve bu kişilerin eylemlerinden dolayı sorumludurlar.
c-) Bağımsız bölüm malikleri birbirlerine karşı Medeni Kanun'da düzenlenmiş bulunan komşuluk hukuku kurallarının gereklerine uymak ve iyi komşuluk ilişkilerinin gerektirdiği tavır ve davranışlarda bulunmakla yükümlüdürler.
d-) Blokların giriş katlarındaki tüm bağımsız bölümler, ofis/işyeri amaçlı projede dükkan olarak belirtilen bağımsız bölüm ticari amaçlı, diğer tüm bağımsız bölümler ise mesken amaçlı olarak projelendirilmiş ve tapuda tescil ettirilmiştir.
Tapuda mesken olarak tescil edilen taşınmazların, her ne şekil ve surette olursa olsun mesken vasfının ve amacının dışında, ticari ve mesleki gayelerle kullanılmaması, hususunda tüm anataşınmaz kat malikleri hemfikirdir.
Tüm kat malikleri, keza mesken olarak tapuya tescil ettirilmiş bağımsız bölümlerde, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24'de Kat Malikleri Kurulu kararları ile açılabileceği bildirilen işyerinin ve Yargıtay içtihatları ile açılabileceği bildirilen avukat yazıhanesi, doktor muayenehanesi, mimarlık ofisi vb gibi büroların dahi açılmaması istek ve kararındadırlar. Bu nedenle tapuya mesken olarak tescil ettirilmiş bağımsız bölümlerin her ne şekil ve surette olursa olsun konut dışında bir şekil ve maksatla kullanılabilmesine izin verebilecek bir karar Baytur Kozyatağı Konutları Anataşınmaz Genel Kurulunda veya Baytur Kozyatağı Konutları Yönetim Kurulu'nda alınamaz ve uygulanamaz
Ofis/işyeri amaçlı olarak kullanılacağı tespit edilen ve tapuya tescil edilen bağımsız bölümler ise hiç bir surette dükkana dönüştürülemeyeceği gibi , hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, dans salonu, jimnastik salonu, elektronik oyunlar salonu gibi spor ve eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, temizleyici, gibi olarak ta veya spor salonu, bale salonu, dershane, emlak ofisi, galeri, çarşı, güzellik merkezi, kuaför salonu, kreş, çocuk yuvası olarak ta kullanılamazlar veya kiralanamazlar, yanıcı ve patlayıcı malzemelerin kullanıldığı, depolandığı veya gürültülü imalatların yapıldığı ticarethaneler olamaz.
Ofis/işyeri amaçlı bağımsız bölümlerin malikleri, dilediği taktirde taşınmazını mesken olarak kullanabilir veya kullandırabilir.
Anataşınmazın projesinde dükkan olarak adlandırılan bağımsız ticari bölüm ise,
-Dükkan Anataşınmazın guvenliğini tehlikeye düşürmeyecek şekilde, Anataşınmaz içerisindeki girişine ilaveten cadde tarafındaki ve onaylı projesinde yer alan trafoların yanından geçen girişi de müşterilerine kullandırabilecektir.
-Dükkan, hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, dans salonu, elektronik oyunlar salonu, imalathane, boyahane, dershane olarak kullanılamaz veya kullandırılamaz yanıcı ve patlayıcı malzemelerin kullanıldığı, depolandığı veya gürültülü imalatların yapıldığı ticarethaneler olamaz.
Bağımsız bölümler, randevuevi, kumarhane veya benzeri gibi ahlaka ve adaba aykırı şekilde kullanılamaz.
e-) Bağımsız bölümü oluşturan binanın dış elemanlarında yapının mimari görünümünü etkilesin etkilemesin hiçbir değişiklik yapamazlar. Klima cihazlarının makineleri, projede belirtilen yerlere takılacaktır.
f-) Koruma amacına yönelik pencere ve balkon demiri ve benzeri ilavelerin yapılması için Anataşınmaz Yönetim Kurulu'ndan izin alınması gerekir. Bu izin ancak Baytur Kozyatağı Konutları'nın proje müelliflerince hazırlanmış bulunan demir korkuluk projelerine uygun olmak koşulu ile verilebilir. Panjur kesinlikle konulamaz.
g-) Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerinde Anataşınmaz Yönetim Kurulu'ndan izin almak ve binanın ana taşıyıcı sistemine kati surette zarar vermemek şartıyla diledikleri tadilatı yapabilirler. Tadilat için izin alınması aşamasında hazırlanan tadilat projesinin Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nda mevcut bağımsız bölüm planlarında belirtilen betonarme duvarlara zarar vermeyeceğinin tespiti yapılır. Konunun izin alınması aşamasından başlayarak tadilat suresince takibi Anataşınmaz Yönetim Kurulu sorumluluğundadır.
h-) Bağımsız bölüm malikleri; kendi bloklarının çevresini daraltıp genişletemezler, çit veya benzeri manialarla çeviremezler. Bahçelerde dikilecek ağaçların türleri Baytur Kozyatağı Konutları peyzaj projesi esas alınmak üzere Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından tespit edilir. Bu karara aykırı olarak ve gerek sitenin genel görünümü ve gerekse diğer bağımsız bölümlerin görüşünü etkileyecek şekilde ve boyda büyüyecek ağaç dikilemez.
i-) Köpek, kedi kuş gibi evcil hayvanlar ancak komşuluk hukuku ve hüsnüniyet kaidelerine aykırı olmamak, site dahilinde ve bahçede veya bağımsız bölüm balkonlarında bu hayvanları bulundurmamak, bağlamamak kayıt ve şartı ile mümkündür. Bu konuda ana şart, bu gibi hayvanların anataşınmazda bulunan diğer komşuları kesinlikle rahatsız etmemesine azami özen göstermektir.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca belirlenen dolaşım alanları dışında ev hayvanları gezdirilemez, keza ev hayvanlarının dışkılarının da kendileri için ayrılan bölümler dışına yaptırılmasına müsaade edilemez.
Bu gibi ev hayvanlarının gerek apartman komşularını ve anataşınmazın ortak alanlarında herhangi bir sakini veya personeli veya misafirleri, sesleri, pislikleri ile rahatsız etmeleri halinde maddi veya manevi sorumluluklar esasen genel hukuk kuralları içinde ve belediye mevzuatında bulunmaktadır.
Anataşınmazın sınırları dahilinde kurbanlık hayvanlar, muhafaza edilemez ve kesilemez.
k-) Bağımsız bölümler ve ortak mahallerde pis kokulu, patlayıcı, yanıcı ve tehlike doğurucu kimyevi ve sair madde bulundurulamaz ve diğer bağımsız bölüm sakinlerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapan, koku, duman toz çıkartan hareket ve işler yapamazlar.
Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim sair silkeleyemezler su vb şeyler dökemezler, çöp atamazlar.
Kurutmak maksadı ile dahi bahçelere çamaşır asamazlar. Pencere dışına saksı kesinlikle asılamaz.
l-)-Mesken ve işyeri/ofis kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin dış cephelerine ve/veya ortak mahallere direk, levha, tabela, reklam panosu ve benzeri şeyler asması, çakması, dikmesi, tanıtıcı bayrak, flama asması, aşırı ve rahatsız edici şekilde göz alıcı aydınlatma yapması, çadır, çardak vb şeyler kurması yasaktır.
-Blok giriş katlarındaki işyeri/ofis kapsamındaki bağımsız bölümler, firmalarını tanıtıcı unvan ve logolarının belirtildiği makul ölçülerdeki bir adet tanıtıcı levhayı blok içerisinde kendi bağımsız bölümlerinin kapı zili seviyesinde bulundurabilirler.
-Dükkan olarak adlandırılan bağımsız ticari bölümün ise iyi niyet kuralları içerisinde davranılması kaydıyla firmasını tanıtıcı levhalarını dış cephesi üzerinde bulundurmasına izin verilmiştir.
-Türk Bayrağı ile Futbol takımlarının flamalarının asılması bu yasak hükmünün kapsamı dışındadır. Ancak bu durumda dahi asılacak bayrak veya flamaların alt kat sakinini rahatsız etmeyecek ebatta olması zorunludur.
Kiralık veya Satılık Levhası en büyük 0.50 m x 1.50 m ebatlarında olabilir.
m-) Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde geç vakte kadar süren toplantılar tertip edemezler, nişan düğün gibi toplantılarında diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye itina göstermeye mecbur oldukları gibi Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca müsaade edilmedikçe bu tip toplantıları Anataşınmaz Ortak mahallerinde yapamazlar. Keza normal zamanlarda da diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmemeye özen gösterirler.
Madde 11) Arızaların Giderilmesi :
Bağımsız bölüm malikleri, diğer bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesine müsaade etmek mecburiyetindedirler.
Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun zamanda yapılması ve bu müsaade sebebiyle kat malikleri veya o bölümde oturanların uğrayacakları zararların lehine müsaade edilen taraflardan derhal ödenmesi veya giderilmesi mecburidir.
Madde 12) Yönetim Planının Herkes İçin Bağlayıcılığı:
Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.
Mal sahipleri, kiracılar, intifa ve istifade hakkı sahipleri vs. sıfatlarla istifade eden kişiler yönetim planını bilmiyoruz definde bulunamazlar.
Bağımsız bölüm malikleri, bağımsız bölümlerin kiralanmasında kiracılarla yapılacak sözleşmelere, kiracının bu yönetim planından doğan ve bağımsız bölüm malikine ait olan sorumluluk ve yükümlülükleri kabul ettiğini belirten acık bir hüküm koymaya mecburdur.
Madde 13) Ortak Yerlerle İlgili Borç ve Yükümlülükler:
Bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin ve şeylerin kullanılması, bakımı, muhafazası ve onarımı ile bu yerler ve şeylerden yararlanılması bakımından kanundan diğer mevzuattan bu yönetim planından ve Anataşınmaz Genel Kurulu ile Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca verilen kararlardan
kaynaklanan bütün · sınırlamalara uymak ve bunlardan doğan borç ve yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getirmekle yükümlü ve sorumludurlar.
Yukarıda zikredilen borç ve yükümlülükler kapsamı içinde kalmak üzere bağımsız bölüm malikleri özellikle;
-Ortak yerler ve şeyler hakkında bu yönetim planında yer alan kuralların gerektirdiği davranışlarda bulunmaya
-Ortak yerlerin ve şeylerin zarara uğramasına kendisi sebep olmuşsa bu zararı derhal gidermeye
-Ortak yerlerin muhafaza ve bakım işletme ve onarım giderlerinden payına düşen ödemeleri hiçbir gecikmeye mahal bırakmaksızın ödemeye mecburdurlar
Madde 14) Önlem ve Yaptırımlar:
Anataşınmazın, bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin, şeylerin, tesislerin kullanılmasına ve bunlardan yararlanmada, kanun diğer mevzuat ve bu yönetim planı ile Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca alınan kararlara aykırı davranan bağımsız bölüm malikleri ile öteki yükümlü ve sorumlular hakkında kat mülkiyeti kanununa göre yetkili kişi ve mercilere başvuru talep ve davalar üzerine kat mülkiyeti kanunu ve bu yönetim planı ve ilgili mevzuatla belirlenmiş önlem ve yaptırımlar uygulanır. Bu önlem ve yaptırımların başlıcaları şunlardır.
a-) Ödenmeyen avans ve gider paylarına aylık %10 hesabı ile gecikme tazminatı uygulanır. Faiz hesabında bileşik faiz uygulanmaz.
b-) Temerrüt gösteren bağımsız bölüm maliki aleyhine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin 2. ve 3. fıkrasındaki yaptırımlar talep ederek dava açılır, icra takibi yapılır.
c-) Borçlarını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kanuni ipotek tesis edilebilir.
d-) Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu yönetim planında gösterilen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesinin 3. fıkrasının a, b, c bendlerinde sayılan ve çekilmez hale getiren bağımsız bölüm maliki aleyhine aynı 25. Madde 2. fıkra uyarınca dava açılabilir ve bu maddenin 1. fıkrası hükmü uygulanması istenebilir.
e-) Taşınma veya herhangi bir sebeple ortak yerlerde meydana getirilen zararın tamamı zararı verenden tahsil edilir.
f-) Bu maddenin yukarıdaki fıkralarında yazılı hükümler saklı kalmak ve gerektiğinde kullanılmak kaydı ile Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nca borç ve yükümlülüklerine aykırı davranışlarda bulunan sorumlular hakkında aşağıda belirtilen önlem ve yaptırımları da uygularlar.
aa-) Borç ve yükümlülüklerine aykırılığın giderilmesi için yazılı ve sözlü uyarıda bulunur. Bu uyarı, yönetici imzasını taşıyan yazının, sorumlu kişinin konutuna veya bilinen başka adresine posta ile yahut elden ulaşmasıyla tekemmül eder. Kanunda özel şekle tabi tutulmuş ihtar yazılarının tebliğine ilişkin hükümler saklıdır.
bb-) Ortak yerlerin kullanılması veya buralardan yararlanma bakımından öngörülen yasaklara aykırı davranışlarda bulunan kişilere karşı sorumluluk bulunan hallerde, yönetici veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu veya onların tarafından görevlendirilen kişi ya da kişiler Medeni Kanun'un 894 ve Borçlar Kanununun 52. maddeleri uyarınca koruyucu önlemler başvurabilirler ve bu hükümler çerçevesinde yasaklara aykırı davranışın engellenmesi, durdurulması veya ortadan kaldırılmasını sağlayacak eylem ve işlemleri de yapabilirler.
cc-) Devamlılık gösteren ihlallerin durdurulması ve sonuçlarıyla beraber ortadan kaldırılması için yönetici veya Baytur Kozyatağı Konutları Yönetimi göndereceği uyarıda ,ihlalin devam etmesi halinde günlük 5.000.YTL' na kadar bir ceza uygulayacağını bildirebilir. Günlük olarak uygulanacak ve azami haddi 5.000.-YTL olacak bu ceza 2005 yılı para değerine göre tespit edilmiştir. Müteakip yıllarda bu meblağ VUK'nca yayınlanan Yeniden Değerleme Oranı nispetinde artırılır.
Bu ceza Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28 uyarınca Borçlar Kanunun 158. Maddesinde düzenlenmiş sözleşme cezası hükmündedir. Bu cezanın uygulanmış olması bu maddenin yukarıdaki diğer fıkra ve bendlerinde yazılı önlem ve yaptırımları da ayrıca talep etmeye mani değildir.
Takdir ve tebliğ edilen günlük cezanın talebe rağmen ödenmemesi halinde, tahsile kadar geçecek süre için aylık % 10 gecikme tazminatı uygulanır. Bu ceza ve gecikme tazminatı Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından uygulanır ve anataşınmaza ait ortak giderlere sarf edilmek üzere irat kaydedilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Madde 15) Ortak Giderler ve Yükümlülüklere Katılma Oranı:
Kanunlarda, diğer düzenlemelerde ve bu yönetim planında başka türlü düzenlenmiş olmadıkça bağımsız bölüm maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri, anataşınmazdaki ortak yerleri ve şeyleri ile anataşınmazın yönetimine ilişkin borç yükümlülük ve sorumlulukları nitelik ve nicelik yönünden birbirinin aynıdır.
Anataşınmazın ortak yerleri ile Baytur Kozyatağı Konutları'nın planlanması ve proje tasdiki ile ruhsat şartı olarak Baytur Kozyatağı Konutları'nın ortak kullanımına terk edilen yollar, otoparklar, yeşil alan, park, bahçe, spor alanları, havuz ve sosyal donatı alanlarına ait giderler de bağımsız bölümler arasında arsa payı oranında paylaştırılır.
Bununla beraber Anataşınmazda (Bloklarda bulunanlar dahil) bulunan ortak yerler, şeyler ve tesislere ait tüm giderler ve yakıt gideri bağımsız bölüm malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır. Blokların zemin katlarında bulunan Bağımsız Bölümlerin malikleri asansörlerin masraflarına katılmazlar.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek, bağımsız bölümünün veya kendisinin durumu dolayısıyla, bunlardan faydalanmaya lüzum ihtiyaç veya imkanı olmadığını ileri sürmek sureti ile ortak gider payını ödemekten kaçınamazlar.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YONETİM :Madde 16) Blok Kat Malikleri Kurulu:
Blok Kat Malikleri Kurulu, Bloktaki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder. Arsa payı ne olursa olsun bloktaki bütün bağımsız bölüm malikleri Blok Kat Malikleri Kurulu'nun birer tabii üyesidir ve bloktaki her bağımsız bölüm maliki bir oy hakkına sahiptir.
Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkı vardır ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa Blok Kat Malikleri Kurulu'nda içlerinden vekalet verecekleri biri bağımsız bölümü temsil eder.
Kat maliklerinden her biri diğer kat malikleri veya dışarıdan vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilirler ancak bir şahsın asaleten ve vekaleten vereceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise (çocuk, kısıtlı ... ) onun yerine velisi veya vasisi Kat Malikleri Kurulu'na katılır.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren blok kat maliki, Kat Malikleri Kurulu'na ve görüşmelere katılabilir fakat o iş hakkında oy veremez.
Madde 17) Toplantı Çağrı Usulü ve Zamanı :
Blok Kat Malikleri Kurulu her yılın Aralık ayının ilk onbeş günü içinde Olağan olarak toplanır.
Toplantının nerede ve hangi saatte yapılacağı ve gündemi, yönetim ve işletme projesi ile birlikte ; geçici yönetim süresince geçici yönetim tarafından ve geçici yönetimden sonra ise Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından tespit edilerek, toplantıdan en az 15 gün önce blok kat maliklerinden bloklarda oturanlara imza karşılığı ve bloklarda oturmayanların ise Anataşınmaz Yönetim Kuruluna vermiş oldukları adreslere, adres verilmemiş ise tapuda belirtilen adreslere iadeli taahhütlü bildirilir. Bu adreslere yapılan tebligat geçerlidir.
Olağanüstü toplantı çağrılarında gündemden ayrı olarak toplantıyı talep edenlerin adları ile toplantı nedenleri de bildirilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayı sağlanamaması halinde en geç bir hafta sonra ikinci toplantının yapılacağı ve ikinci toplantının da yer ve saati bildirilir.
Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde Blok Temsilcisi, Anataşınmaz Yönetim Kurulu veya Kat Maliklerinin 1/3'nin istemi üzerine ve yukarıdaki çağrı usulüne uyularak her zaman olağanüstü toplantı yapılabilir.
Madde 18) Toplantı Yeter Sayısı:
Blok Kat Malikleri Kurulu bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır. Bu çoğunluk sağlanamazsa toplantı açılmaz ve durum bir tutanakla tespit edilir ve bir hafta içinde ikinci toplantı yapılır . İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz ve toplantı gelenlerle yapılır. Buradaki arsa payı bağımsız bölüm maliklerinin tapularında mevcut arsa paylarıdır.
Madde 19) Toplantı :
Toplantı; ilk toplantı da yeter sayıda bağımsız bölüm malikinin toplantı yerinde hazır bulunması, 2. toplantıda ise bu sayı aranmadan gelen maliklerin düzenlenen malikler cetvelini imzalaması ile başlar. Toplantıyı Blok Temsilcisi veya onun bulunmaması halinde Blok Temsilci Yardımcılarından biri veya en yaşlı üye açar. Toplantıyı yönetmek üzere bir başkan ve bir katip seçilir. Toplantıda tutulacak tutanak katılan blok kat maliklerince imzalanır Başkan gündemin görüşülmesi ile toplantı düzenini sağlar.
Madde 20) Gündem ve Görüşmeler :
Blok Kat Malikleri Kurulu gündeminde mevcut olan maddeleri görüşür. Gündem kat maliklerine toplantı çağrısı ile birlikte Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından gönderilmiş olup bunun dışında kat maliklerinden 1/3'inin istemi üzerine talep konusu hususlar da gündeme ilave edilir.
Madde 21) Kararlar :
Blok Kat Malikleri Kurulu sadece Blok Temsilcisi ve Yardımcılarının seçimi hususunda karar alabilirler.
Blok Kat Malikleri Kurulu kararları sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. İlk turda gerekli oy çokluğu sağlanamaz ise 2. turda en çok oyu alan adaylar Blok Temsilcisi ve 2 Yardımcısı olarak seçilmiş sayılırlar.
Kat Malikleri Kurulunda görüşülen hususlarda tutulan tutanaklar seçilen Blok Temsilcisi tarafından o toplantıya katılmamış olan kat malikleri ile bağımsız bölümden yararlananlara duyurulur.
Madde 22) Blok Kat Malikleri Kurulunun Görevleri :
Blok Kat Malikleri Kurulu kendi aralarından bir yıl için Blok Temsilcisi ve 2 yardımcısını seçerler. Eski temsilci ve yardımcılar yeniden seçilebilirler. Temsilci ve yardımcıların adları, soyadları ile ev adresleri ile telefon numaraları seçimi izleyen 7 gün içinde Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirilir.
Seçtiği temsilci ve yardımcıları Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na bildirmeyen blokların giriş kapısına bu hususu hatırlatan bir yazı ile toplantı tarih, yer, gün ve saati ile gündemini bildirir duyuru asılır
ve yapılacak toplantıya usulüne uygun seçilmiş blok temsilci ve yardımcıları katılmazsa kendileri için bir temsilci ve iki yardımcı atanacağı bildirilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanmaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirtilir.
Anataşınmaz Genel Kurulu toplantısında temsilci ve yardımcıları bildirilmeyen bloklara blok kat maliklerinden temsilci ve yardımcıları seçimi de görüşülerek karara bağlanır.
Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından tayin edilen temsilci ve yardımcılar blok kat maliklerine Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından bildirilir.
Blok kat malikleri kendileri için tayin edilen temsilciyi ve yardımcılarını uygun görmezlerse, Yönetim Kurulundan kendileri için yeniden bir toplantı günü belirlenmesini talep ederler. Böylece usulüne uygun olarak yapacakları toplantı sonucu seçecekleri temsilci ve yardımcıları ile Blok Temsilcileri ve Yardımcılarını değiştirebilirler.
Blok Kat Malikleri Kurulu iş bu yönetim planı ile Anataşınmaz Genel Kurulu veya Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun görev ve sorumluluğuna tevdi edilmiş işlerle ilgili kararlar alamazlar. Bu hususlarda karar almaları durumunda bu kararlar Kat Maliklerini bağlamaz. Blok Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı kararlar temsilci ve yardımcılarının seçimi hariç tavsiye niteliğindedir. Temsilci ve yardımcılar Anataşınmaz Genel Kurulunda kararlara diledikleri gibi katılmak haklarına haizdirler.
Madde 23) Kayıt ve Belgeler:
Toplantılarda tutulan tutanaklar Blok Temsilcileri tarafından Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na verilir.
Madde 24) Blok Temsilcisi ve Yardımcılarının Görevleri :
Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantısında o tarihe kadar yapılan faaliyetler ile Anataşınmaz Genel Kurulu'nun çalışmaları hakkında bilgi vermekle yükümlüdür.
Blok Temsilcisinin ve yardımcılarının temel görevi bloklarını Anataşınmaz Genel Kurulu'nda temsil etmek Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun seçimine katılmak ve blok kat maliklerinin sorunlarını Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na İletmektir.
Madde 25) Anataşınmaz Genel Kurulu :
Blok Kat Malikleri Kurulu'nca seçilen Blok Temsilci ve yardımcılarından oluşur. Süresinde toplantı yapıp Temsilci ve yardımcılarını seçmeyen blokların blok Temsilci ve yardımcıları Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından atanır. Anataşınmaz Genel Kurulu'nda her temsilci ve yardımcının bir oy hakkı vardır.
Madde 26) Anataşınmaz Genel Kurulu Toplantı Çağrı Usulü ve Zamanı :
Anataşınmaz Genel Kurulu her yıl Ocak ayının son iki haftası içinde olağan olarak toplanır. Anataşınmaz Genel Kurulu üyelerinin 2/3 çoğunluğunun Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun veya Anataşınmaz Denetim Kurulu'nun istemi üzerine olağanüstü olarak her zaman toplanabilirler.
Toplantı gündemi tarih, yer ve saati Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı tarafından Blok Temsilci ve yardımcılarına Ocak ayının ilk haftası sonunda, yönetim ve işletme planı, gündem ile birlikte imza karşılığı veya faks veya e-mail hiç biri yoksa iadeli taahhütlü posta marifetiyle bildirilir.
Madde 27) Anataşınmaz Genel Kurulu Toplanma ve Karar Yeter Sayısı :
Anataşınmaz Genel Kurulu üye sayısının yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı çağrıda belirtilen tarihte yapılır. Ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Kat mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
Madde 28) Kararların bağlayıcılığı:
Anataşınmaz Genel Kurulu'nun kararları, Baytur Kozyatağı Konutları Projesi içerisinde 125 sayılı parselde bulunan tüm bağımsız bölüm kat maliklerini, Blok Kat Malikleri Kurulu'nu , Blok Temsilcilerini ve yardımcılarını, Anataşınmaz Yönetim ve Denetim Kurulları ile bütün Baytur Kozyatağı Konutları sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde faydalananları bağlar.
Madde 29) Kararlar :
Anataşınmaz Genel Kurulu’nun kararları Başkan tarafından Noter tarafından her sayfası mühürlü Karar Defterine yazılır ve toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek kararın altını imza ederler.
Madde 30) Anataşınmaz Genel Kurulu'nun Görevleri :
a- Üyeleri arasından 7 asil ve 3 yedek üye seçerek Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nu oluşturur.
b- Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan işletme projesini onaylar, tadil eder veya yeniden yapar.
c- Baytur Kozyatağı Konutları sınırlarını belirleyen ekli vaziyet planı uyarınca; bu sınırlar içinde bulunan yerlerin genel aydınlatılması, blok içlerinin aydınlatılması, park, bahçe, spor alanı gibi Baytur Kozyatağı Konutları dahilinde veya umumun kullanılmasına terk edilen sahalardan yararlanma imkanlarının aranması, bu yerlere yeni tesisler yapılması, bunlardan yararlanmak, bakım, onarım, ve kullanılmaları için esasları tespit eder ve bu amaçla belediye ve resmi
mercilerle ilişkiler kurar ve bu konularda kararlar alır, Anataşınmaz da yer alan tüm ortak yerler, tesisler ile bunların bakım, onarım ve işletilmesine ilişkin kararların alınmasını sağlar.
d- Alınan kararların Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından uygulanmasını sağlar
e- Ortak alanların (otopark vs) kullanım şeklini belirler
f- Anataşınmaz Yönetim Kurulu ve Anataşınmaz Denetim Kurullarını seçer
g- Anataşınmazla ilgili her türlü problemi çözüme kavuşturur
h- Bu yönetim planında yer alan yaptırımların uygulanması konusunda kararlar alır
i-
Madde 31) Anataşınmaz Genel Kurulu üyelerinin sorumluluğu :
Anataşınmaz Genel Kurulu Üyeleri, Bağımsız Bölüm maliklerine karşı aynen vekil gibi
sorumludurlar.
Madde 32) Anataşınmaz Yönetim Kurulu :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu 1 yıl için Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından kendi aralarından (Blok Temsilcileri ve yardımcıları arasından) en az 7 asil 3 yedek üye olmak üzere seçilir. Bu seçimin ilk turunda her üye için ayrı ayrı en az salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise ikinci turda en çok oy alanlar seçilir.
Yönetim Kurulu seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili ve bir de muhasip üye seçerek görev bölümü yapar.
Bir bloktan iki kişi yönetim kurulu üyesi veya yedek üye seçilemez. Her bloktan bir kişinin yönetim kuruluna asil veya yedek üye olarak seçilme hakkı vardır.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu salt çoğunlukla toplanır ve üye tamsayısının salt çoğunluğu ile karar verir. Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun kararları her sayfası noterce onaylanmış Anataşınmaz Yönetim Kurulu karar defterine yazılır ve altı toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalarlar. Bu defter Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla devir teslim edilir, durum kurulun bilgisine sunulur.
Anataşınmaz Genel Kurulu kararları ile devir teslim tutanakları da tarih sırasına göre ve numara verilmek suretiyle saklanır.
Madde 33) Ücret Ödenmesi :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu üyelerine herhangi bir ücret ödenip ödenmeyeceği ödenecekse miktar ve şartları Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından karara bağlanır.
Madde 34) Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun Görevleri :
Kanun diğer düzenlemeler ve bu yönetim planındaki kurallara uyarak Blok Kat Malikleri Kurulu'nun tavsiyelerinden de yola çıkarak Anataşınmaz Genel Kurulu'nca alınan kararlara bağlı olarak Anataşınmazın bütün yönetim işlerini yürütür.
Başlıca görevleri şunlardır;
a- Anataşınmazın ortak yerlerinin amaca uygun olarak kullanılması, korunması ,bakımı ve yönetimi için gerekli çalışmaları yapmak, bunların sonuçlarını Anataşınmaz Genel Kurulu'na bildirmek, ivedi önlemleri almak, gözetim ve denetimi sağlamak, Anataşınmaz Genel Kurulu'nca alınan kararları uygulamak, uygulanmasını sağlamak
b- Bağımsız bölüm malikleri ile diğer ilgili kişileri-n borç ve yükümlülüklerini yerine getirmelerini sağlamak, aykırı davranışlar hakkında gerekli yaptırımlara başvurmak anataşınmaz ve ortak yerleri ilgilendiren konularda 3. kişiler ve resmi mercilerle ilişkiler kurmak, yasal girişimlerde bulunmak, tebligat yapmak, tebligat kabul etmek, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava açmak, icra takibi yapmak ve kanuni ipoteğin tapuya tescilini sağlamak, Baytur Kozyatağı Konutları aleyhine açılmış dava ve takiplerde Baytur Kozyatağı Konutları'nı temsil etmek, Baytur Kozyatağı Konutları'nı üçüncü kişiler önünde Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı temsil eder. Avukat vekil tayin edebilir.
c- Blok Kat Malikleri Kurulu ile Anataşınmaz Genel Kurulu'nu olağan ve olağanüstü toplantıya çağırmak
d- Bağımsız bölüm maliklerinden genel giderlere katılma payları ile avansları toplamak, gerektiğinde ivedi hallerde Anataşınmaz Genel Kurulu'nu olağanüstü toplantıya çağırmak sureti ile ek ödeme kararı alınmasını talep etmek
e- Gelir gider kayıtlarını tutmak, belgeleri muhafaza etmek
f- İşletme projesini yapmak, bağımsız bölüm maliklerine bildirmek, Anataşınmaz Genel Kurulu'nca kabul edilen işletme projesini uygulamak
g- Blokların ve ortak yerlerin korunması bakımı ve onarımı ile işletilmesi için gerekli görevli ve hizmetlileri belirlemek, bunlarla sözleşmeler akdetmek, yenilemek, feshetmek, bunlara ait vergi ve primleri ödemek
h- Yönetime ait paralardan günlük harcamalar dışında kalanları ulusal bir bankaya yatırmak
i- Blok Kat Malikleri Kurulu tutanaklarını, Anataşınmaz Genel Kurulu Karar Defteri ile Gelir ve Gider Defterlerini usulüne uygun olarak notere tasdik ettirmek, belgeleri muhafaza etmek
j- Anataşınmaz Genel Kurulu 'na yaptığı hizmetler ve işler hakkında bir yıllık karar ve faaliyetlerinden bilgi vermek
k- Görev süresi sonunda görev süresine ilişkin gelir ve giderleri gösterir bir bilanço ve faaliyet raporu hazırlamak ve bunu müteakip dönemde gerçekleştirilmesi muhtemel gelir ve giderler gözönünde tutularak hazırlanmış işletme projesi önerisi ile birlikte blok kat maliklerine göndererek, Anataşınmaz Genel Kurulu'nda görüşülmesini sağlamak.
l- Yeteri kadar toplantı yapmak
m- Bağımsız bölüm maliklerinden gelecek şikayet ve önerileri incelemek değerlendirmek , yanıtlamak, uygun gördüğü önlemleri almak, bunların sonuçlarını Anataşınmaz Genel Kurulu'nun ilk toplantısına sunmak .
Baytur Kozyatağı Konutları ' ne ait gelirlerin toplanması, giderlerin sarfına ait iş ve işlemler Yönetim Kurulu üyesi olan muhasip üye tarafından yapılır ve buna ait belgelerin toplanması ,
muhafazası , ve kayıtların tutulması, defterlerin tasdiki gibi mali işlere ait bütün görevler muhasip üyenin görevi olup onun sorumluluğundadır. Yönetime ait banka hesaplarından para çekilmesi Anataşınmaz Yönetim Kurulu Başkanı ile muhasip üyenin müşterek imzası ile olur.
Madde 35) İşletme Projesi :
İşletme projesi, anataşınmazın bir yıllık yönetiminde (Ocak-Aralık dönemini kapsayan bir yıllık süre) gerçekleşeceği tahmin olunan gelir ve giderleri ile bunlar için bağımsız bölüm malikine düşecek payı ve bu pay için ödeyecekleri avans tutarlarını gösteren belgedir.
İşletme projesi Anataşınmaz Yönetim Kurulu tarafından hazırlanır ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nda aynen veya değiştirilerek onaylanmak suretiyle kesinleşir.
Anataşınmaz işletme bütçesi yakıt paralarının toplanmasına , aidat, tahakkuk ve tahsilatının sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetleri ayrıca blok ortak alan ve Anataşınmaz içinde bulunan tüm ortak alanların aydınlatma ısıtma, periyodik temizlik, kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan, otopark görevlisi vb verilecek tüm hizmetlerde yararlanılacak elemanların giderleri, blok ortak tesislerinden hidrofor, asansör, jeneratör, havuz vb tesislerin bakım onarım ve işletme giderlerini ve Anataşınmaz Genel . Kurulu tarafından yapılması kararlaştırılacak öteki hizmetlerin karşılanması için gerekli giderleri kapsar.
Hazırlanan işletme projesi, Blok Kat Maliklerine olağan toplantı tarihinden en az 15 gün evvel imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Blok Kat Maliklerinden Temsilcileri aracılığı ile gelen görüşler doğrultusunda gerekirse yeni bir proje hazırlanır veya gerekli görülen ilaveler yapılır. Son şeklini alan İşletme Projesi Anataşınmaz Genel Kurulu 'na sunulur. Anataşınmaz Genel Kurulu'nda işletme projesi incelenerek ya olduğu gibi veya değiştirilerek görüşülür ve karara bağlanarak kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi ve Anataşınmaz Genel Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK madde 68'de sayılan belgelerden sayılır.
Madde 36) Sorumluluk :
Anataşınmaz Yönetim Kurulu, Anataşınmaz Genel Kurulu'na karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Madde 37) Devir:
Anataşınmaz Yönetim Kurulu yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini Anataşınmaz Genel Kurulu'nun onayı ile bir sözleşme ile kısmen veya tamamen bir gerçek veya tüzel kişiye devredebilir.
Madde 38) Anataşınmaz Denetim Kurulu :
1 yıl için Anataşınmaz Genel Kurulu tarafından toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile 3 asıl 1 yedek üye seçilir. Kendi aralarında bir başkan seçerler. Yeniden seçilebilirler.
Anataşınmaz Yönetim Kurulu'nun hesap ve işlemlerini denetleyerek sonuçları Anataşınmaz Genel Kurulu'na iletirler. Noterce onaylanmış Denetim Kurulu karar defterine kararları yazarlar.
Madde 39) Geçici Yönetim :
Baytur Kozyatağı Konutları Projesi kapsamında bütün yapılar, ortak yer ve tesisler tamamlanıncaya kadar işbu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu ile Anataşınmaz Yönetim Kurulu için öngörülmüş bulunan tüm hak, görev ve yetkiler, BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş'nin oluşturduğu bir kurula verilmiştir. Yönetim hizmetleri bu kurul vasıtası ile yerine getirilecektir.
Ancak ilk yönetim; bu yönetim planının tapuya verilmesini izleyen tarihten itibaren en çok 3 yıl devam edecektir.
BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş bağımsız bölümlerin teslimini müteakip 15 gün içinde blok kat maliklerine; Geçici Yönetim kurulabilmesini teminen bir toplantı çağrı duyurusu yapar.
Çağrıda her bir blok için toplantı yeri, zamanı, gündemi ile ilk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise 2. toplantının yeri, tarihi ve zamanı da yer alır.
Blok Kat Malikleri toplantı gününde toplantı ve karar yeter sayılarını sağlamaları halinde yeter sayısı ile, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğunun verecekleri kararla Blok Temsilcileri ile Yardımcılarını seçerler.
Seçimlerin tamamlanması ile seçilen blok Temsilcileri seçim sonuçlarını en geç 7 gün içinde BAYTUR İNŞAAT TAAHHÜT A.Ş'ye bildirirler.
Geçici Yönetim Süresince iş bu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na ilişkin görevleri toplam 3 kişiden oluşan kurul yürütür.
Geçici Yönetim Kurulu; bir sözleşme ile yönetim hizmetlerinin yürütülmesini tamamen veya kısmen birbirini izleyecek belli sürelerle bir tüzel kişiye yaptırabilir.
Sözleşmede tüzel kişi tarafından yürütülecek ve ifa edilecek hizmetler karşılığında yapılacak ödemeler ve hizmetlerin aksaması halinde sözleşmenin feshedilmesi dahil uygulanacak yaptırımlar açıkca belirtilir.
Geçici yönetim aldığı kararları sayfaları noter mührüyle onanmış bir deftere yazıp imzalamakla yükümlüdür.
En geç 3. yılın sonunda geçici yönetim görev ve yetkilerini Blok Kat Malikleri Kurulu'nca seçilecek yeni Genel Kurul ve Yönetim Kurulu'na devredecektir.
İş bu yönetim planını aynen kabul ettiğimi, Yönetim Planının kat maliklerine yüklediği her türlü yükümlüğe uyacağımı bu yönetim planında Anataşınmaz Genel Kurulu'na ve Anataşınmaz Yönetim Kurulu'na verilen tüm yetki ve görevleri seçilen 7 kişilik kurula verilmesini her yıl hazırlanacak işletme projesine göre belirlenecek tüm yönetim ve işletme giderlerine katılacağımı ve ödemeleri istenilen zamanda yapacağımı beyan kabul ve taahhüt ederim.
Web sitemizde sunulan ve talep etmiş olduğunuz hizmetlerin sağlanabilmesi ve web sitemizin doğru biçimde çalışması için zorunlu çerezler kullanılmaktadır. Daha fazla bilgi için linke tıklayarak Çerez Aydınlatma Metnine ulaşabilirsiniz.
Tamam Çerez Aydınlatma Metni